第二章 大型商业楼宇的选址

　　有学者研究得出，商业活动成功的秘诀是“选址、选址、选址”。所以对于商业行为而言，适当的用地和合适的位置是商业中心开发的先决条件。商业商务中心是大型有用地项目，对区位有严格要求，这关系到未来商业经营的成败。商业选址也是集天时地利人和的综合性考虑的。对建筑用地的地理位置、物理状况和周围地区的经济状况与人口状况的分析，从而决定该商业中心能否生存。

　　第一节 用地的形状摗

　　用地必须完整，零碎的用地不适合购物中心开发。我们常见的地块形状无非以下以种：

　　方形：庄重稳实，特别适合于建造寺庙和宗教意义的建筑物。也适于造各类建筑。在实际当中接近于方形和长形的土地都比较好处理。特别是南北向短东西长的地形。

　　三角形：这是不常用的形状，因为尖角很难处理，可能不能有效地使用，而且会给居住者精神方面的打击以至不能做完善的思考。

　　如果您正好是一块三角形土地，那又怎么处理呢?如果土地相当的宽阔，处置起来一点也不困难。例如把三角形锐角部分，弄成围墙、树墙，或者种植一排树木隔断。隔开的部分，可以当花坛，或者菜园，甚至可以种植一些较矮的树木;在生活方面，只使用长方形的那一部分土地就行了。经过如此改良之后，即可避免三角形土地所带来的影响。

　　值得一提的是，一旦居住于三角形土地，锐角部分必须时时保持绿意(种植乔木、灌木、花草)，这是绝对必要的条件。隔开的锐角部分，也不能当成车库或者仓库使用。必须把它当成“跟你无关的空地”，绝对不要使用它。万一，土地小得实在可怜，隔开锐角部分不用，面积就不够使用的话，那最好另找地皮。因为居住于三角形土地上，绝对没有安全可言。

　　椭圆：很适于造宗教意义的建筑，也适合小于其他建筑的营造。这样的土地形状比较容易处理，而且给人圆融完美之感。是地形中的上乘之选。

　　T形Y形和不规则土地：看上去不是很令人满意，因为尖角很难处理。而且实用面积也会打折扣。

　　我们需要用地形状比较规则，长宽比例适当。

　　第二节 用地的平整性

　　商务中心要求用地竖向高差变化不宜过大，否则会给设计和施工带来一系列的问题，坡地的土方量将大大增加。

　　有的地方不合适建商业中心。比如：

　　■原先的土质不好;

　　■原来是沙土地或是湿地;

　　■原来是寸草不生之地;

　　■原来地上全是沙土;

　　■原来地面沙漠化;

　　以上四种情况是原先的生气不足，可能会引起施工上的困难和增加费用。

　　还有问题的地块有：

　　■一地块有地形呈前高后低之势

　　这样依势而建的建筑，必然前面的会挡住后面的视线，令许多景观无法展示出来。

　　■地势南高而北低

　　地势四周高而中间低，这样如果俯视区的地势低于外面地势，不利的一面是通风和采光不好，如是邻近街道，则像行人的脚踩在头顶。如果周围的道路明显高于商务中心，那么在道路上只能看到的是商务中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面，如果周围的道路高于购物中心，那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心，让驾车者忽略了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利，虽然大型购物中心可以通过广告加以补偿，但是，可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。

　　第三节 建筑形状分析

　　建筑的平衡是很重要的。下面一些是很均衡的形状：回字、圆形、琮形、吉形、王形，比较差的像三角形、叉形、半环形、下形、蝶形、凶形、叉形。

　　第四节 用地的生气要求

　　选址应该看一下大环境的情况，做到以下几点：

　　一与其它建筑关系

　　选购大厦要它的背后有山，是为有靠山。靠山会在心理上让人放松，提高人的自信心，加强人的竞争力。坐后有靠，在习惯上说有不少好处：

　　1、自己容易拥有权力;

　　2、别人容易接受自己的意见;

　　3、容易得到上司的支持、提拔。

　　但如果所靠之山并非名山，而是山石嶙峋，寸草不生的穷山，则反而不利。

　　在城市无法寻找真山，若果大厦后方没有山，一般以大楼为山，就是说，在选购一幢大楼时，要在此大楼的背后有其它的大楼支撑。若果背后没有其它的大楼，又没有山丘可靠，那就形成孤阳宅了，俗称“孤峰煞”可谓“一楼独高人孤傲”那就不吉反凶。这样强调邻楼的相对位置，是因为每种建筑之间的能量会有相对的影响。如果附近建筑过于凶险，那么你所在的楼宇会有一种受到威胁的感觉。相反，如果附近的楼宇平稳的砖色，方方正正，那么给人的感觉会好得多。

　　下面几种情形是有利的：

　　■大厦后方，若有一座楼宇是较本身高大广阔的，便属于“坐后有靠”了，亦属于“坐实”之格局。

　　■大厦后方，有几座楼宇高度与本身大厦相同，因为几座楼宇群集在一起，力量亦汇集起来，足够支撑本大厦，亦属于“座后有靠”之格局，即是“坐实”也。

　　■大厦后方，有一座小山，但高度却很低，本大厦比它高出了很多。本身属于“靠山无力”之格，但由于此山是天然的，所以亦可以作为靠山，因为天然的环境，对楼宇之影响力很大。这座大厦亦属于“坐后有靠”。

　　■大厦后方虽然有楼宇，但却比原厦矮了一大截的话，则属于“靠山无力”之格了。

　　最理想的大厦，是在大厦的左方和右方都有大楼，但这些大楼，要矮过大厦背后的大楼，小过大厦背后的大楼，否则仍未是理想之地。

　　选定附近有楼宇的的地址，还要考虑的是邻楼的建筑的角度，特别注意不要让尖角对准你所处的楼宇，这会使气流飞快地流动，让人不能静下心来。

　　另外，如果你选择的楼宇旁边正好有化工厂、发电厂这样的工矿企业，你一定要考虑清楚从事的行业是否适合于在这类建筑旁边。从环境考虑，有的工厂污染较重，那么不适合同类的企业相邻，如果是贸易业的，那就绝对不合适在这样的环境中工作。像医院、机关这样的部门在附近的，也应该考虑自己的行业是否合适。比如做婚庆的，就要考虑周围环境的能量是否充满了向上的因素。

　　二水源的考虑

　　根据一般的原则，楼的门前有水池或喷水池的比较好。俗话说水为财，近水就是近财，当然不错，但水又有秀水、恶水之分，如果水景宜人，那当然很好，如是一滩死水，那也没有用。

　　秀水有五相：

　　1、水质清澈(清静水)：平静，宜让人思考。

　　2、气味清新(有些泉水带有甘香之味)：为上吉，主聚财。

　　3、流水平静或则声细有韵(鸣珂水)：财来自有方，听之悦耳。

　　4、状若有情(有情水)：流水或圆形或半圆形地围缠于前方，主聚财。

　　5、水要当运(零神水)：主财运立即好转。

　　恶水有五相：

　　1、水质污浊(污秽水)：让人精神不快。

　　2、气味腥臭(腥臭水)：主身体不健康。

　　3、流水怒吼(怒啸水)：流水之声太响，噪音太大，思想不集中。

　　4、状若无情(无情水)：流水反弓、三角形等，形状不吉。

　　5、水忌失运(失运水)：主财运节节衰退。

　　如果水清澈、没有污染，那就是好的，再有可能，加些鱼和水草，让水体充满生气。

　　三建筑前面的考虑(建筑前后还是左右?)

　　大厦之左方称青龙方，右方称白虎方，龙强过虎。

　　龙强过虎，有以下四类：

　　1、龙昂虎伏：大厦左方的楼宇较高，而右方之楼宇较低，不可;

　　2、龙长虎短：大厦左方的楼宇较为长阔，右方的楼宇较为短窄，不可;

　　3、龙近虎远：大厦左方的楼宇较为接近自己，而右方的楼宇距离较远，不可;

　　4、龙盛虎衰：大厦左方的楼宇特别多，而右方的楼宇却特别少。或者是周围的树、围墙和围栏也能起到这样的作用。

　　四大门的考虑

　　在挑选大厦的时候，有一条总的原则：大厦以开中门为好，但很多楼宇的入口是开在前左方或前右方，并且大门向着马路，这种大厦，究竟何以为好呢?关于这个问题，有以下四点原则：

　　1、大厦入口在前方中央，不用理会汽车的行走方向，最好在入口前方有一平地或水池、公园等;

　　2、大厦前方，车辆由右方向左方行驶，则大厦前方靠左开门为好;

　　3、大厦前方，车辆由左方向右方行驶，则大厦于前方靠右开门为好;

　　4、大厦入口前方，并非马路，全是平台，便以开前方中门及前左方开门的大厦为好。

　　五附近环境的考虑

　　用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下，其他设施不应当干扰购物中心的营业活动，不能影响购物中心的外观形象，不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。

　　■不宜位于天桥附近

　　天桥高出地面，会挡住一楼建筑的光线，而人在天桥上走动，又像在不停窥探建筑内的秘密，所以里面的人会心生不安，精力不集中。

　　■不宜位于立交桥旁、人行天桥旁或交叉路口旁

　　立交桥旁的交通并不方便，同时高速通行的车辆产生的噪音和涡旋气流会对居住者产生伤害。

　　大道的交叉处产生的影响和立交桥处差不多，而且还会尘土飞扬，居住于此，日常起居都不得安宁。

　　■不宜选在加油站旁、电力房旁、锅炉房旁或垃圾站旁或厕所旁

　　加油站是火灾隐患，车辆往来噪音很大，会使居者烦躁不安。电力房、锅炉房等也有噪音和电磁场。垃圾站、厕所味道难闻，上述地方都是不好的地方。

　　■不宜选建在靠近铁路旁的

　　火车的速度很快，高速来往的火车会产生很强的气流旋涡，并且气笛鸣叫，使人不能安宁，对人身体健康不利。

　　■不宜选地铁或隧道上的

　　一些楼房下被建了地下铁路或隧道，对较低层的单位影响较大，会使人心神不宁。如果选在骑楼之上，也会有这种感觉。

　　■不宜选在坟场、墓地附近，或者面对工厂烟囱或尖状物

　　附近坟场、墓地等不洁之物，则居住者的心理会大受影响，甚至会经常作恶梦，对健康不利。面对工厂烟囱或尖状物，也为不利。

　　■不可离松软的山体太近

　　因为松软的山体可能会在大暴雨时滑坡，可能会产生严重的后果。如果后方的山体并不秀丽，则为后靠穷山，不利。

　　■不宜门前是长廊或小巷

　　如大门对正有一条直长的走廊或是小巷，就像一把枪对着，这是一种无形的气，所谓“一条直路一条枪”，急速的气流对人体有害。

　　■不宜选T字型和Y宇型路口

　　建筑位于“T”字路口，也不要。大门对着一条笔直的马路，实质上来说，所有车辆行人都笔直地朝着自家的大门前来，到了门口才向左右转弯，造成潜意识中长期有可能发生车祸的顾虑，对人有不良影响。但在我国的大多数城镇，繁华的地段往往都是集中在T字型和Y字型的路口处，如果选择在此开店，就会有同住宅一样，受到来自大道的煞气冲击;如若不在此开店，又避开了有利于发财的生气。在这样的情况下，可采取以下方法。

　　一是要求在开设于T字型和Y字型路口的店铺前，加建一个布的或者蔑制围屏，或者围障，或者将店铺门的入口改由侧进，以挡住和避开迎大路而来的风尘。

　　二是在店前栽种树木和花草，以增加店前的生气和消除尘埃。

　　三是要注意多在门前洒水消尘，以使店前空气的清新;还要勤于店前卫生的清扫和店面门窗的擦洗，以清除沉积的尘土。用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。

　　总之，在T字型和Y字型路口处经商，均要保持店内外的干净清洁，特别是经营要求讲究卫生清洁的饮食、水果、百货类的生意尤为重要，如果是让风尘沾污了食品、水果和衣物，就有可能因为商品不净而无人问津，或者因为卫生问题被吊销经营执照，或者食物和衣物的不净与顾客引起争讼，等等，都有可能导致所经营生意的破败。

　　■不宜选在玻璃围幕的对面

　　玻璃反射过强的光线会刺激眼睛，引起疾病。

　　第五节 建筑材料与形状

　　建筑的材料可能会让你心理上的感觉很不一样。考虑自己从事的工作的性质，才能知道哪些材料会对自己有利。下面我们先讲一下各种建筑材料的属性和运用。

　　石材：石是属土。光洁的石材属阳性，气能飞快地流动。表面粗糙的石材为阴性，使气流停滞。如果你在里面过多使用了粗糙的石材，那么可以用宽敞的过首或是巨大的窗子让气流动，相反的情况，你可以使用地毯或是布质的窗帘让气流流动缓慢。

　　砖：砖也是属土。但是最平整的砖阳的属性也不能与石材相比。所以气会停滞下来。因此使用没有粉过的光砖只合造在局部。角落的地方不要用砖，气会停下来，产生阴气。角落要粉光整。

　　木头：属木。阴性。如果是光滑的和深色的表面，阳的属性稍强一点。这样气就会在室内顺畅流动。反之则阴性强一些，但不会使人感到寒冷，在建筑中使用较多。

　　混凝土：这种复合性的材料具有比砖更明显的阳性。它经常用在结构建造之中，它会减缓气的流动。

　　玻璃：玻璃具有金属的属性，但又像水一样具有流动的感觉。它让气流动加速，所以如果是巨大的玻璃，可以用塑料、木和植物等来减缓流速。

　　建筑的形状会影响到内部的装饰。比如建筑缺位会让气阻在一地，有的方位又让气无法回旋，又细又长的建筑也很难处理，所以宜选方正的建筑。

　　建筑形状的缺位可能引起的一些问题，当然也可以用一些方法来补救。

　　从立面来看，建筑也有多种形状。要是以屋顶、屋脊等组成的线条来看，五行与形状有对应的关系，从事的行业又与五行有对应的关系。

　　第六节 交通和人口的考虑

　　周围的交通状况，是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如果周围道路在高峰期会出现交通堵塞，需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金加以改善。如果不能，那么只能减少购物中心的规模，而这可能会影响今后的竞争力，有时甚至会因此放弃这块用地。

　　一交通状况分析

　　获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩大服务商圈范围。

　　可以选择的地点

　　■如果建筑处在城市中心，那么这方面的情况是不用考虑的，因为城市中心是城市公交的交汇点

　　购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业用地选择的一般区位原则。

　　我们所说的最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物过程所花费的行车时间。

　　聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

　　接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。

　　■市郊大型购物商场

　　不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心区是人口集中的场所，道路交通设施优于城市郊区，因此城市中心区提供了相对完善的购物机会。随着人口的进一步集中，城市中心区变得过分拥挤，环境恶化，交通堵塞。而与此同时，由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性，出现了人口居住郊区化的趋势，把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区，商业设施在郊区大量兴起，引起了零售额的重新分布，城市中心区和城市郊区展开了竞争，对购物者来说，可以选择去城市市区或郊区购物。可见，城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变化。

　　用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外，还要考虑自身的特点。购物中心为了满足多种功能需求，要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强，要求有大面积免费停车场，郊区用地比较宽松，城市市区则缺少这种用地优势，用地获得比较困难，用地比较拥挤。

　　二购物人群分析

　　为了判断用地是否值得开发，需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行分析，这主要包括：

　　■购物人口消费分析

　　分析附近是否有值得依托的大量居住人口，人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变化包括人口自然增长和迁移，这是一个动态过程，所以需要进行动态预测。接下来需要对人口进行收入与购买力的调查，并分析人口组成和消费习惯，值得注意的是，低收入者不一定是低消费者，而有可能是高消费者。

　　■交通工具分析

　　主要取决于购物者从起点(一般是家里)到购物地点所花费的时间。一般从住处到购物中心需要花费的时间一般是12—15分钟，最多不能超过25分钟。特别需要指出的是，空间距离和时间距离是有区别的，易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离，因为空间距离和汽车行走需要的时间有区别。为此，有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试，这个到达时间在一天之中、一周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间，可以根据所花费的时间绘制等时间距离图，理想的行车时间应当控制在10—30分钟之内，以此确定该地点的商圈覆盖范围。如果这个群体生活水平较高，都有汽车代步，那么商业建筑可以适当选在更远的地方。

　　■此外，附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量该地有无商业潜力的重要因素

　　收集的基础资料还应当包括：附近的相关设施是否齐备，是否存在竞争设施，服务商圈内将来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的，而且一定程度的竞争也是允许的，因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外，如果需要在居住区内寻找开发用地，需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度，它影响今后的商业发展。

　　第七节 格局的考虑

　　商务楼的大堂一定要宽阔、明亮，不论大楼的门是朝哪个方向的，这是一个总原则。宽阔明亮的大厅，是事业发达的基本保证，客户一进大厅，就有一种大气、舒适的感觉，就像给人的第一印象同等重要。所以您在选择公司的大楼时，这是第一要务。

　　在搬入之前，先要考虑一下各种设施的位置是否合适。

　　■外部设施的考虑

　　■此表格中有三处空的地方，如何填?